全面解析限貸令，首購族、換屋族應對策略！
近年來政府祭出「 限貸令 」，希望能透過降低房貸成數、取消寬限期，有效抑制投機炒房行為。
然而，這項政策不只是有影響投資客，連帶的換屋族也受到影響。
因應政府限貸令，首購、換屋、投資族群該如何應對？買房計畫要如何調整？
本篇文章將針對三大購屋族群，提供最完整的限貸解析與應對策略，讓你在變動的市場中做出最佳決策。
限貸令是什麼？對購屋族的影響
限貸政策的基本概念
「限貸令」是政府為了降低房市炒作，透過調降貸款成數、取消寬限期，來讓房價趨於合理的政策。
最新限貸規範
- 首購族（名下無房）：最高可貸 80%，有寬限期。
- 已有 1 間房（無貸款）：可貸 80%，無寬限期。
- 已有 1 間房（有貸款）：最高貸 50%，無寬限期。
- 已有 2 間房（有貸款）：最高貸 30%，甚至不予貸款。
整理表格如下：
申貸資格
名下房產
貸款餘額
Ｘ
Ｘ
1間
Ｘ
1間
Ｏ
2間
Ｏ
放款政策
貸款成數
寬限期
80%
Ｏ
80%
Ｘ
50%
Ｘ
30%
Ｘ
限貸令豁免條件
- 因「繼承」而取得的房屋和房貸，不計入自然人名下的房屋數與房貸。（非高價住宅貸款）
- 自然人有實際換屋需求，需要購買第二戶者（非高價住宅貸款），簽訂切結約定後（一年內出售舊屋），可以排除不受限制。
- 在政策執行前已與銀行完成對保，且非高價住宅者，得以排除。
對購屋市場的影響
限貸令會對購屋市場造成哪些影響呢？我們分短期、長期二方面來看。
短期影響
交易量萎縮：限貸令限制了貸款成數，第二間房之後還取消寬限期。買方需先盤點自己資金狀況，短期內先觀望市場發展，導致交易量下滑。
房價變動：短期內不會大幅下跌，但實務上議價空間增加。
長期影響
資金槓桿降低：由於投資房產、囤房炒作的成本增加，轉向以自住、自用需求為主。部分區域房價更有可能因需求降低而震盪，但跌幅仍需市場驗證。
對不同族群的影響程度
- 首購族：
影響最小，貸款成數仍可能高達 8 成，且有寬限期。
在限貸令影響之下，甚至能有一些議價空間，是可以安心購屋的族群。 - 換屋族：
貸款成數減少，若本來的房子貸款仍未繳清，也少了寬限期的彈性，換屋資金壓力增加。
但有配套措施：可以跟承貸銀行簽訂切結約定，一年內出售舊屋，即可以不受限貸令的限制。 - 投資客：
影響最大，貸款成數大幅下降，甚至無法貸款，投資槓桿受限，市場操作難度提升。
建議將資金轉往其他投資標的，或改以長期持有為主。
族群 | 首購族 | 換屋族 | 投資客 |
影響程度 | 不受影響 | 影響小 | 影響最大 |
放款政策 | 貸款成數：最高 8 成 寬限期：有 | 貸款成數： 5 ~ 8 成 寬限期：無 | 貸款成數： 3 ~ 5 成 寬限期：無 |
下一步怎麼做？ | 慎選標的，可能有一些議價空間 | 跟承貸銀行簽訂切結約定，可不受限貸限制。 | 改為長期持有 |
限貸不怕、這招搞定！
首購族：影響最小，可能有些議價空間
限貸政策對首購族幾乎沒有影響，銀行仍提供最高 80% 貸款。
同時因為限貸政策影響，房價交易量萎縮，會有多一點議價空間，可以在這個時候好好的選擇自己喜歡的標的，善用談判能力，為自己爭取更滿意的價格。
首購族應對策略
換屋族：貸款受限，換屋計畫需謹慎評估
換屋族也會受到限貸令的影響，需要更謹慎評估每個月的現金流量，避免因購入新房，反而被房貸影響到原有的生活品質。
換屋族受到的影響如下：
- 貸款成數下降，買新屋的頭期款壓力變大。
- 銀行不提供寬限期，換屋後貸款壓力增加。
- 舊屋若難賣，換屋計畫恐需延後，需負擔同時二筆房貸。
換屋族應對策略
投資客：影響最大，市場操作模式改變
限貸政策影響最大的族群就是投資客了，因為貸款成數降低、取消寬限期，這些都會讓資金籌措的難度增加，也墊高置產成本。
應調整投資策略，避免資金壓力影響還款計劃。
投資客受到的影響如下：
- 可貸款成數降低，購買成本提高，導致槓桿降低。
- 取消寬限期，每月負擔房貸金額增加。
- 市場交易量減少，房價下修風險提高。
投資客應對策略
現在還適合買房子嗎？
不管政策如何實施，住房仍然是剛性需求，有需求時無論何時都是購屋的好時機。
因為政策影響，短期內不管是買方或賣方市場都在觀望中，價格談判空間增加，適合多看、多比較，真的喜 歡也有更多與賣家的議價空間。
長期來看，若不急於買房或換房，可以先挑選具增值潛力的區域多做功課、多看房，同時規劃自己的資金來源及流通，隨時做好準備，一有好的物件就可以馬上接觸、詢問。
交易量下降，適合首購族議價
限貸政策上路後至今，市場交易量短期內有萎縮、減少，但房價並未大幅下跌，這是因為賣方多採觀望態度，暫時還不急於降價。
不過因為看房人次變少，再加上投資客的資金來源需要更審慎評估，而交易量也減少，對真正有需求的首購族來說，反而是可以好好與賣方議價的好時機。
不知從何下手嗎？先從這些區域開始
- 相對抗跌的區域或房型。
- 具未來增值潛力的區域，如捷運沿線、重劃區、學區等生活機能方便的地區。
- 六都的居住人口較多，工作機會、生活機能較完善，故房價也相對穩定。
掌握限貸政策，做好購屋決策！
限貸政策對市場影響不容忽視，不同購屋族群應採取不同的應對策略。
掌握限貸政策，做好購屋決策！
限貸政策對市場影響不容忽視，不同購屋族群應採取不同的應對策略。
